Jednym z najczęstszych problemów pojawiających się przy podziale majątku wspólnego jest nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym. Niektórzy pytają „Hipoteka a podział majątku – czy to możliwe?”.
W takiej sytuacji trzeba odróżnić trzy kwestie: własność nieruchomości, zobowiązanie wobec banku oraz hipotekę zabezpieczającą spłatę kredytu. Podział majątku wspólnego nie powoduje automatycznie podziału kredytu pomiędzy małżonków ani zwolnienia jednego z nich z długu.
Czy sąd dzieli kredyt hipoteczny przy podziale majątku?
Co do zasady sąd w sprawie o podział majątku wspólnego dzieli aktywa, a nie wspólne zobowiązania małżonków.
Oznacza to, że sąd może zdecydować, komu przypadnie mieszkanie lub dom, ale nie może samodzielnie zmienić umowy kredytowej zawartej z bankiem i postanowić, że od tej chwili za spłatę kredytu odpowiada tylko ten małżonek, który otrzymał nieruchomość.
Jeżeli oboje małżonkowie są kredytobiorcami, sam podział majątku nie zwalnia żadnego z nich z odpowiedzialności wobec banku. Nawet jeżeli nieruchomość zostanie przyznana jednej osobie, drugi małżonek może nadal pozostawać stroną umowy kredytowej.
To jedna z najważniejszych kwestii, którą należy uwzględnić, planując podział majątku z kredytem hipotecznym.
Nieruchomość dla jednego małżonka, a kredyt nadal wspólny
W praktyce często zdarza się, że sąd przyznaje mieszkanie lub dom jednemu z małżonków, natomiast zgodnie z umową kredytową za spłatę zadłużenia nadal odpowiadają oboje.
Może więc powstać sytuacja, w której jeden z byłych małżonków nie jest już właścicielem nieruchomości, ale nadal pozostaje dłużnikiem banku.
Nawet porozumienie pomiędzy małżonkami, zgodnie z którym raty kredytu będzie spłacała wyłącznie osoba przejmująca nieruchomość, nie musi być skuteczne wobec banku. Dla banku znaczenie ma przede wszystkim treść zawartej umowy kredytowej i ewentualnych późniejszych zmian zaakceptowanych przez bank.
Dlatego przed uzgodnieniem sposobu podziału majątku warto sprawdzić możliwość zmiany umowy kredytowej.
Czy jeden z małżonków może przejąć kredyt hipoteczny?
Takie rozwiązanie jest możliwe, ale wymaga współpracy z bankiem.
Jeżeli nieruchomość ma przypaść jednemu z małżonków, można zwrócić się do banku z pytaniem o możliwość zwolnienia drugiego małżonka z długu i pozostawienia jako kredytobiorcy wyłącznie osoby przejmującej nieruchomość.
Bank może jednak ponownie zbadać zdolność kredytową tej osoby i nie ma obowiązku wyrażenia zgody na proponowaną zmianę.
Z tego względu możliwość przejęcia kredytu hipotecznego przez jednego z małżonków warto ustalić jeszcze przed zawarciem ugody dotyczącej podziału majątku lub przed przedstawieniem sądowi propozycji sposobu podziału nieruchomości.
Jak sąd ustala wartość nieruchomości obciążonej hipoteką?
W sprawach o podział majątku wspólnego z nieruchomością obciążoną hipoteką istotne znaczenie ma również sposób ustalenia wartości mieszkania lub domu.
Obecnie w orzecznictwie przyjmuje się, że co do zasady sąd ustala rynkową wartość nieruchomości bez pomniejszania jej o wysokość pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego.
Przykładowo, jeżeli mieszkanie jest warte 800 000 zł, a do spłaty pozostaje 300 000 zł kredytu, nie oznacza to automatycznie, że na potrzeby podziału majątku mieszkanie zostanie wycenione na 500 000 zł.
W konkretnych sprawach mogą jednak pojawić się szczególne okoliczności wymagające odrębnej analizy.
Ma to ogromne znaczenie dla wysokości spłaty należnej drugiemu małżonkowi, dlatego sposób rozliczenia nieruchomości obciążonej kredytem warto dokładnie przeanalizować jeszcze przed rozpoczęciem postępowania.
Co z ratami kredytu spłaconymi po ustaniu wspólności majątkowej?
Podział majątku może nastąpić długo po ustaniu wspólności majątkowej. W tym czasie raty kredytu hipotecznego często spłaca tylko jeden z małżonków.
Takie płatności mogą mieć znaczenie dla wzajemnych rozliczeń.
Dlatego warto gromadzić dokumenty potwierdzające, kto i z jakich środków spłacał kredyt po ustaniu wspólności majątkowej, a także jaka część zobowiązania została w tym okresie uregulowana.
Rozliczenie dokonanych spłat należy odróżnić od podziału samego niespłaconego kredytu. Sąd może rozliczać określone wydatki poniesione przez jednego z małżonków, ale nie oznacza to, że może zmienić umowę kredytową i zwolnić drugiego małżonka z odpowiedzialności wobec banku.
Co dzieje się z hipoteką po podziale majątku?
Hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z osobą jej właściciela. Zmiana właściciela nieruchomości w wyniku podziału majątku nie powoduje więc automatycznego wykreślenia hipoteki.
Jeżeli mieszkanie lub dom zostanie przyznany jednemu z małżonków, nieruchomość nadal pozostaje obciążona hipoteką, dopóki nie nastąpi spłata zabezpieczonej wierzytelności i wykreślenie hipoteki albo inne uzgodnienie z wierzycielem hipotecznym.
To kolejny powód, dla którego podział nieruchomości obciążonej hipoteką powinien być analizowany nie tylko z perspektywy wartości mieszkania lub domu, ale również pozostałego zadłużenia i stanowiska banku.
Fizyczny podział nieruchomości a hipoteka
Szczególna sytuacja występuje wtedy, gdy nieruchomość może zostać podzielona fizycznie, na przykład poprzez podział gruntu na odrębne nieruchomości.
Co do zasady w przypadku podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość przed podziałem obciąża również nieruchomości powstałe w wyniku tego podziału, tworząc hipotekę łączną.
Oznacza to, że sam fizyczny podział nieruchomości pomiędzy małżonków nie powoduje automatycznego „podziału” hipoteki w taki sposób, aby każda osoba odpowiadała wyłącznie za część przypadającą jej nieruchomości.
Jeżeli planowany jest taki sposób podziału, konieczne jest więc dokładne przeanalizowanie sytuacji prawnej i zasad zabezpieczenia wierzytelności banku.
Czy przed podziałem majątku warto spłacić kredyt?
Jeżeli sytuacja finansowa małżonków na to pozwala, jednym z możliwych rozwiązań może być wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, a następnie podział nieruchomości już bez tego obciążenia.
Nie zawsze jest to jednak możliwe czy najbardziej opłacalne.
Innym rozwiązaniem może być sprzedaż wspólnej nieruchomości, spłata kredytu z ceny sprzedaży i podział pozostałych środków pomiędzy małżonków. Także tutaj trzeba jednak wziąć pod uwagę warunki konkretnej umowy kredytowej, wysokość zadłużenia oraz wartość nieruchomości.
Czasami najbardziej racjonalne jest natomiast przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków i podjęcie działań zmierzających do przejęcia przez niego odpowiedzialności za kredyt.
Nie istnieje więc jedno rozwiązanie właściwe dla każdej sprawy.
Jak przygotować podział majątku, gdy nieruchomość jest obciążona kredytem?
Przed podjęciem decyzji o sposobie podziału majątku z kredytem hipotecznym warto ustalić przede wszystkim aktualną wartość nieruchomości, wysokość pozostałego zadłużenia, warunki umowy kredytowej oraz możliwości finansowe każdego z małżonków.
Istotne jest również sprawdzenie, czy osoba zainteresowana przejęciem nieruchomości będzie w stanie spłacić drugiego małżonka oraz samodzielnie regulować raty kredytu.
Dobrze przygotowany podział majątku powinien uwzględniać nie tylko to, kto otrzyma nieruchomość, ale również to, co stanie się z kredytem, hipoteką oraz odpowiedzialnością małżonków wobec banku.
Podział nieruchomości obciążonej hipoteką – pomoc prawna
Hipoteka nie uniemożliwia podziału majątku wspólnego, ale może istotnie wpływać na wybór najkorzystniejszego sposobu jego przeprowadzenia.
Jeżeli zastanawiasz się, co stanie się z kredytem po podziale majątku, czy jeden z małżonków może przejąć nieruchomość, jak ustalić wysokość spłaty albo jak rozliczyć raty kredytu zapłacone już po ustaniu wspólności majątkowej, zapraszam na konsultację.
Przeanalizujemy wartość nieruchomości, pozostałe zadłużenie, sposób finansowania oraz możliwe warianty podziału, tak aby wybrać rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji i ograniczyć ryzyko problemów związanych z kredytem hipotecznym po podziale majątku.
