Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela – czy należy się wynagrodzenie?
Współwłasność nieruchomości często prowadzi do sporów dotyczących sposobu korzystania ze wspólnej rzeczy. Problem pojawia się szczególnie wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości samodzielnie, a pozostali współwłaściciele nie mogą korzystać z niej w takim samym zakresie.
Przykładowo, nieruchomość może należeć do trójki rodzeństwa, a jedno z nich prowadzi w niej działalność gospodarczą i korzysta z całego lokalu. W takiej sytuacji pozostali współwłaściciele mogą zastanawiać się, czy przysługuje im wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez współwłaściciela.
Kiedy współwłaściciel może żądać wynagrodzenia?
Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie, który można pogodzić z analogicznymi prawami pozostałych współwłaścicieli. Nie oznacza to jednak, że każdy współwłaściciel może korzystać z nieruchomości wyłącznie według matematycznej wielkości swojego udziału.
Samo korzystanie z nieruchomości „ponad udział” nie przesądza jeszcze o obowiązku zapłaty. Roszczenie o wynagrodzenie może powstać przede wszystkim wtedy, gdy sposób korzystania z nieruchomości przez jednego współwłaściciela narusza uprawnienia pozostałych, w szczególności pozbawia ich możliwości współposiadania i korzystania ze wspólnej rzeczy. Takie stanowisko jest ugruntowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Znaczenie mogą mieć przy tym wcześniejsze ustalenia między współwłaścicielami. Jeżeli uzgodnili oni sposób korzystania z nieruchomości, przykładowo jeden ze współwłaścicieli korzysta z określonej części nieruchomości na wyłączność, taki sposób korzystania może być prawnie skuteczny i wpływać na możliwość dochodzenia wynagrodzenia.
Jak ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości?
W przypadku uwzględnienia roszczenia wysokość wynagrodzenia może być ustalana z wykorzystaniem stawek rynkowych najmu porównywalnej nieruchomości. W praktyce, jeżeli strony nie są zgodne co do wysokości wynagrodzenia, konieczne może być skorzystanie z opinii biegłego, który określi odpowiednią wartość przy uwzględnieniu charakteru i sposobu korzystania z nieruchomości.
Przy prowadzeniu takiej sprawy bardzo ważne jest ustalenie, w jaki sposób współwłaściciele korzystali z nieruchomości, czy zawierali między sobą jakiekolwiek uzgodnienia oraz czy jeden z nich faktycznie uniemożliwiał pozostałym korzystanie ze wspólnej rzeczy.
Jak dochodzić wynagrodzenia od współwłaściciela?
Przed wystąpieniem z roszczeniem warto zgromadzić dokumenty i dowody potwierdzające sposób korzystania z nieruchomości. Znaczenie mogą mieć między innymi wiadomości i pisma wymieniane między współwłaścicielami, umowy, dokumentacja dotycząca nieruchomości, informacje o prowadzonej w niej działalności, a także dowody potwierdzające próby dopuszczenia do korzystania z nieruchomości lub ich brak.
Sprawa może być również związana z innymi rozliczeniami pomiędzy współwłaścicielami, np. rozliczeniem nakładów na nieruchomość, pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej albo postępowaniem o zniesienie współwłasności. Z tego względu warto analizować całość wzajemnych rozliczeń, a nie tylko samo roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości.
Jeżeli jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości w sposób, który pozbawia Cię możliwości korzystania z przysługującego Ci prawa, warto odpowiednio wcześnie ustalić, czy i w jakiej wysokości możesz domagać się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
Jeżeli masz problem dotyczący współwłasności nieruchomości, rozliczenia korzystania z niej lub zniesienia współwłasności, skontaktuj się z nami i umów spotkanie. Przeanalizujemy Twoją sytuację i wskażemy możliwy sposób rozwiązania sprawy.
