Gdy nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określony udział we współwłasności. Taka sytuacja może dotyczyć między innymi domu, mieszkania, działki lub innej nieruchomości nabytej wspólnie, odziedziczonej albo będącej przedmiotem wcześniejszych rozliczeń majątkowych.
Współwłasność nie musi jednak trwać bezterminowo. Co do zasady każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, nawet jeżeli pozostali właściciele nie są tym zainteresowani.
Sposób przeprowadzenia zniesienia współwłasności zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości, możliwości jej podziału, wartości udziałów oraz sytuacji i oczekiwań poszczególnych współwłaścicieli.
Jak można znieść współwłasność nieruchomości?
Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału nieruchomości i wzajemnych rozliczeń, zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Brak zgody pozostałych współwłaścicieli nie wyklucza więc możliwości zakończenia współwłasności.
Sposoby zniesienia współwłasności
W zależności od okoliczności zniesienie współwłasności może nastąpić na kilka sposobów:
- podział fizyczny nieruchomości – jeżeli nieruchomość może zostać podzielona, możliwe jest przykładowo wydzielenie odrębnych działek albo, po spełnieniu odpowiednich warunków, odrębnych lokali;
- przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – nieruchomość może stać się własnością jednej osoby z obowiązkiem odpowiedniej spłaty pozostałych współwłaścicieli;
- sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny – rozwiązanie stosowane w szczególności wtedy, gdy podział fizyczny nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie może lub nie chce przejąć nieruchomości.
To, który sposób będzie możliwy i najkorzystniejszy, wymaga oceny konkretnej sytuacji.
Zniesienie współwłasności ze spłatą współwłaściciela
Częstym sposobem zakończenia współwłasności jest przyznanie domu, mieszkania lub działki jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych.
W takim przypadku istotne znaczenie ma wartość nieruchomości oraz wysokość udziałów poszczególnych osób. Jeżeli współwłaściciele nie są zgodni co do wartości nieruchomości, w postępowaniu sądowym może być konieczne przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
W określonych sytuacjach znaczenie mogą mieć również wzajemne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami, które wpływają na ostateczną wysokość należnych spłat.
Rozliczenie nakładów przy zniesieniu współwłasności
Sprawa o zniesienie współwłasności często nie ogranicza się do samego ustalenia, komu przypadnie nieruchomość. Pomiędzy współwłaścicielami mogą istnieć również spory dotyczące nakładów i wydatków poniesionych na wspólną nieruchomość.
Może chodzić przykładowo o koszty remontu lub modernizacji, podatki, opłaty związane z nieruchomością albo inne wydatki ponoszone przez jednego ze współwłaścicieli.
W odpowiednich przypadkach roszczenia związane z posiadaniem rzeczy, pobranymi pożytkami oraz dokonanymi nakładami mogą zostać rozliczone w ramach postępowania o zniesienie współwłasności.
Dlatego przed rozpoczęciem sprawy warto przeanalizować nie tylko aktualną wartość nieruchomości i wysokość udziałów, ale również historię wydatków i sposób korzystania z niej przez poszczególnych współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności domu lub działki
W przypadku zniesienia współwłasności domu jednym z rozważanych rozwiązań może być jego fizyczny podział, jeżeli pozwalają na to właściwości budynku i możliwe jest utworzenie samodzielnych części odpowiadających wymaganiom prawnym.
Przy zniesieniu współwłasności działki należy natomiast ustalić, czy jej podział jest dopuszczalny między innymi z punktu widzenia przepisów dotyczących podziału nieruchomości i zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli fizyczny podział nie jest możliwy, konieczne może być rozważenie przyznania całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo jej sprzedaży.
Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności?
Najkorzystniejsze rozwiązanie zależy zarówno od samej nieruchomości, jak i sytuacji jej współwłaścicieli. Znaczenie mogą mieć między innymi wartość nieruchomości, wysokość udziałów, możliwość fizycznego podziału, poniesione nakłady, sposób korzystania z nieruchomości oraz możliwości finansowe współwłaściciela, który chciałby ją przejąć.
Jeżeli zastanawiasz się, jak znieść współwłasność nieruchomości, możemy przeanalizować Twoją sytuację i zaproponować możliwe sposoby rozwiązania sprawy.
Pomagamy zarówno w polubownym uregulowaniu stosunków pomiędzy współwłaścicielami, jak i w sądowych sprawach o zniesienie współwłasności. Przygotowujemy wnioski i inne pisma procesowe, pomagamy w ustaleniu sposobu wzajemnych rozliczeń oraz reprezentujemy klientów przed sądem.
